商业地产商眼中的餐饮 

1，我们现在看餐饮，觉得它越来越重要，它不仅是被认为的传统的贡献人气的部分，尤其是社区型或者比较偏远的地区，开始是让这个场子走向稳定的稳定器。

随着现在餐饮越来越重要，大家看到百货的餐饮占比也在提高，购物中心的餐饮占比也在提高，后来会成为整个购物中心获得提升价值的重要发力点。

2，以前大家认为餐饮支付能力差，尽管做餐饮行业很苦，它的租金、人工成本都在增长，但是能做出销售来，它的支付能力也会跟着提高。

当购物中心需要越来越多的餐饮，社交化的成分越来越重的时候，实际上它的租金支付能力会随着消费能力的提高往上走，只不过合理的有效面积也是困惑我们的一个问题。

以前，我们认为餐饮一天几块钱就可以了，但是做得好的话一定可以做出来，一天一平米十几块钱的租金也是有可能的，我们也确实看出来翻台率一天翻八台、十台就可以干得出来。所以，租金贡献方面，未来也会随着行业的发展租金支付能力也会提高。

3，社交化的倾向，因为中国人的吃饭和社交是紧密联系在一起的，所以，社交化倾向加上购物中心的体验场所功能的加强，未来会带动餐饮越来越成为购物中心的核心主业态。

招商人员餐饮招商差异化  

品类组合和菜系组合

到底一个购物中心里大概要做多少个餐饮的品类，之前的说法是一店一味、一店一色，希望尽可能增加餐饮的品类丰富度。

当然这里有把握，比如有些在东北，就超喜欢烤肉和火锅，可能在同一细分品类下，在区分客单价和做菜风格的情况下可以做几家，但是总体来讲第一个是菜系组合和品类组合，原则上尽可能确保丰富。

客单价组合

我们了解到的有个场子就犯了这个问题，可能一个场子做了四五十家餐饮，但是后来出现很奇怪的现象，按理说不缺人，但是最后很多商家经营不太好，什么原因呢?

当时，大家都意识到某个客单价是最合适的，于是绝大多数商家都选择了这个客单价的价位。在这个方面，如果购物中心不做这个区分，不给他们做引导，商家最后都会选择同一个客单价，导致同一个客单价出现了伤亡的现象。

所以在客单价的选择上也是要做组合，可能正态分布最主流的那一段是，但是其他客单价也要做好，形成分布，不要全形成一个。

面积组合

一个购物中心里餐饮的租金，餐饮的商家肯定也对开发商恨得咬牙切齿，租金能低一点最好。开发商会考虑到给你的面积适当的问题，不同的菜系、不同的品类给出不同的面积，这里涉及到面积组合。

我们目前基本做法是，旁边有购物中心有配套的大的餐饮，可能我们就不做了，如果旁边没有的，购物中心会做大型餐饮，会考虑到以婚宴、聚会型的餐饮为主，剩下的可能300到400平米以上的控制在很少的数量，不能太多，剩下的主流的200到400平米会作为主流面积，剩下的还有一些小面积的甜品、水吧、面包房等等，这就涉及到面积组合。

过去确实出现过这样的教训，全是给的大面积商家，尤其是三四线城市或者那个地方比较偏新区，就会出现很典型的问题，开完业过了一段时间之后就得重新切铺，因为当地承受力有限，养不活它。我们大家也有感觉，200到400平米的一个餐饮店大概一天如果没有两到三万的销售额，可能日子就比较难过。所以面积组合是站在开发商角度、业主角度要考虑的。

时段的组合

正餐时段是相对比较集中的，其实就对购物中心而言是那两个时段。但是快餐、休闲餐相对的时间就比较灵活。所以如何去平衡时段?比如有的购物中心把所有餐饮几乎都集中在某些楼层，都会出现某些楼层在某些时段几乎全是黑的，因为大家觉得不用吃饭就不用上去。

餐饮是三段论，顶层是正餐，中间垂直分布是休闲餐，底层做快餐美食广场。但是也有的企业是集中放置。在这里我们倾向于有分散，其他楼层的餐饮里尽可能分散一些休闲餐饮和快餐，确保不出现营业时段这个楼层是空的。我们确实看到很多购物中心这么放，放的玩意儿很简单，别的楼层都很火，这个楼层是黑的，员工趴在桌子上睡觉。